Wie Du trotz niedriger Zinsen mit REITs eine optimale Vermögensaufteilung erzielst

Jeder, der sich schon einmal mit der Vermögensaufteilung auf mehrere Anlageklassen beschäftigt hat, sollte etwas von der Asset Allocation gehört haben. Die Asset Allocation beschreibt für unterschiedliche Risikoprofile der Anleger eine optimale Aufteilung, wie ein Vermögen jeweils angelegt werden sollte.

Die Anlageklassen werden hierbei in die drei Assets Aktien, Immobilien und Anleihen eingeteilt. (Es existiert noch eine vierte Klasse für Rohstoffe. Da diese aber keine regelmäßigen Einkünfte abwirft, werden sie hier bei einer einkommensorientierten Sichtweise nicht weiter betrachtet.)

Probleme der Asset Allocation

In der heutigen Zeit und mit den Auswirkungen der Niedrigzinspolitik sehen sich immer mehr Anleger mit Schwierigkeiten konfrontiert, wenn sie der klassischen Asset Allocation folgen. Eine neu erfolgende Geldanlage gemäß der Asset Allocation würde aus folgenden Gründen keine optimale Geldanlage mehr darstellen:

Aktien: Mangels Alternativen sind die Aktienmärkte in den vergangenen Jahre stark gestiegen. Qualitätsaktien sind nur noch zu hohen Bewertungen zu bekommen und hohe Dividendenrendite findet man nur noch bei schlechteren oder stark verschuldeten Aktien. Für eine neue erfolgende Geldanlage ist der optimale Zeitpunkt verstrichen.

Immobilien: In deutschen Metropolen sind die Immobilienpreise ebenfalls stark gestiegen. Bei den Miethöhen hingegen wird politisch über eine Deckelung nachgedacht. Zu diesen Bedingungen sind also ebenfalls keine hohen Renditen mehr zu erwarten. Hinzu kommen die klassischen Nachteile direkt gehaltener Immobilien: Für Kleinanleger ist es nahezu nicht möglich, breit zu diversifizieren. Ein Anleger hat fast immer ein Klumpenrisiko bezogen auf den Standort und die wenigen Objekte oder Mieter, auf die er sich konzentrieren kann. Immobilien sind zudem äußerst illiquide, denn ein Kauf oder Verkauf kann sich mehrere Monate hinziehen. Zudem müssen direkt gehaltene Immobilien selbst gemanagt werden. Nicht jeder Kleinanleger traut sich Mietverhandlungen, Eigentümerversammlungen und Renovierungen selbst zu.

Anleihen: Anleihen stellen gemäß der Asset Allocation den festverzinsten und stabilen Anteil an einem Depot dar. Je mehr Anleihen ein Portfolio beinhaltet, umso sicherer ist es nach der klassischen Asset Allocation. Aktuell sind aber bei Anleihen absolut keine Renditen zu erhalten. Äußerst sichere Anleihen, wie deutsche Staatsanleihen, rentieren sogar zu negativen Zinsen. Höhere Anleiherenditen existieren nur noch bei Anleihen mit hohem Risiko. Dies widerspricht jedoch dem Sicherheitscharakter welche die Asset Allocation dieser Anlageklasse zugesteht.

Wie kommen die REITs ins Spiel?

Die Lösung der Asset Allocation sind REITs, denn REITs bilden die Charakteristika aller drei Assets in einem ab und bieten auch in einer Niedrigzinsphase noch ein attraktives Chance- Risiko-Verhältnis.

Was sind REITs? REITs sind „Real Estate Investment Trusts“. Auf Deutsch lassen sie sich am besten mit „Immobilienaktien“ übersetzen. Im Grunde sind REITs ganz normale Aktien. Durch die Erfüllung bestimmter Bedingungen werden sie aber in vielen Ländern komplett von der Steuer befreit. Zu diesen Bedingungen zählt, dass ein REIT ausschließlich in Immobilien investiert und 90% seiner Mieteinnahmen als Dividenden ausschüttet. Durch die Verpflichtung zur Ausschüttung und die Steuerfreiheit zahlen REITs eine überdurchschnittlich hohe Dividende verglichen mit Aktien, die diese Privilegien nicht haben. REITs sind dadurch besonders geeignet, die Probleme der Asset Allocation zu lösen.

Warum können REITs die Probleme der Asset Allocation lösen?

REITs sind Aktien: REITs sind von ihrer Rechtsform her ganz normale Aktiengesellschaften und müssen alle Regularien zur Börsennotiz wahren, wie andere Aktiengesellschaften auch. Ihre Buchhaltung ist dieselbe und der Aktienkurs folgt auch ihrer Geschäftsentwicklung und – erwartung. Zudem werden die Aktionäre über eine Dividende am Unternehmenserfolg beteiligt.

REITs sind Immobilien: REITs müssen, um die Steuervorteile zu erhalten, mindestens 75% ihrer Erträge aus der Vermietung von Immobilien erwirtschaften. Zusatzerträge für Dienstleistungen ohne Immobiliencharakter (z.B. Betrieben einer Kantine in einem Bürogebäude) sind nicht zugelassen oder aber nur in besteuerbarer Form. Der Besitz eines REITs-Anteils ist also komplett dem Besitz einer Immobilie gleichzustellen.

REITs haben einen Anleihe-Charakter: REITs werden aufgrund ihres Immobilienschwerpunkts als äußerst sichere Anlageklasse wahrgenommen. Aufgrund der langfristigen und kalkulierbaren Mieterträge, ist es REITs möglich, äußerst verlässliche und stabile Dividenden auszuzahlen. Die Kombination aus Sicherheit und stabiler Ausschüttung lässt REITs einer Anleihe sehr ähnlich werden. (Im Englischen wird dies noch deutlicher, denn die Asset-Klasse Anleihen wird dort „Fixed Income“ genannt.)

In Zeiten niedriger Zinsen sehen Anleger daher die REITs als ein direktes Substitutionsobjekt zu Anleihen. Das Bedeutet, wenn die Anleihezinsen sinken, wird in REITs umgeschichtet. Bei steigenden Zinsen erfolgt die Umschichtung wieder zurück. Aufgrund dieses Substitutionsprozesses ist nicht nur der Ausschüttungscharakter sehr verwandt mit denen von Anleihen, sondern REITs verhalten sich auch im Kursverlauf sehr ähnlich zu Anleihen. Steigen die Zinsen, so sinken die REITs im Kurs und anders herum. Je höher die Bonität eines REITs und die Sicherheit seines Geschäftsmodells sind, umso stärker tritt dieser Effekt in Erscheinung.

Die Asset Allocation mit REITs

Je nach Kategorie der REITs haben einige Kategorien mehr Ähnlichkeiten mit einem bestimmten Asset und andere mehr mit anderen Assets. So lässt sich mit einer ausgewogenen Mischung von REITs sowohl die notwendige Diversifikation eines Portfolios erreichen wie auch die Balance zwischen den einzelnen Assets steuern.

REITs, die Aktien am ähnlichsten sind, sind spezialisierte REITs. Zu ihnen zählen Geschäftsmodelle, die Objekte abseits der klassischen REITs-Kategorien Office, Retail und Residential besitzen. Datacenter- und Funkturm-REITs zählen z.B. zu diesen. Sie sind von den REITs am ehesten mit Growth- oder Tech-Aktien zu vergleichen. Auch Retail-REITs (speziell Mall-Betreiber) verhalten sich ähnlich wie Konsumtitel, da ihre Mieterträge vom Konsumentenverhalten der Bevölkerung abhängen. Weiterhin können Gefängnis-, Casino- und Hotel-REITs zu dieser Gruppe gezählt werden.

REITs-Beispiele zur Substitution des Assets „Aktien“ sind Digital Realty oder Equinix (Datacenter), American Tower oder Crown Castle (Funktürme), Simon Property oder Realty Income (Retail).

REITs, die direkt gehaltenen Immobilien am ähnlichsten sind, sind solche, die sich auf eher kleinere, regionale Märkte konzentrieren. Deren Charakteristika kann man am ehesten mit den Immobilienmärkten vergleichen, die einem Kleinanleger sonst zugänglich wären. Hier wären gerade die wenigen deutschen REITs, wie Alstria Office, Hamborner REIT oder Deutsche Konsum REIT zu nennen. Für die USA trifft die Beschreibung auf Brandywine,

REITs, die Anleihen am ähnlichsten sind, sind solche, die von den REITs am sichersten und stabilsten angesehen werden. Bei Ihnen überwiegt der Charakter der stabilen Auszahlung, sodass Investoren, die bei Anleihen keine Rendite finden, sich diesen REITs zugewandt haben.

REITs-Beispiele zur Substitution des Assets „Anleihen“ sind hochwertige Office-REITs wie Boston Properties, Empire State Realty Trust, SL Green, Vornado oder REITs mit sehr stabilem Geschäftsmodellen, wie Waldgrundstücke (z.B. Weyerhaeuser), Ackerland (z.B. Farmland Partners) oder Ground-Lease (z.B. Safehold), sowie Mortgage-REITs als Substitution für hochverzinste Anleihen (Junkbonds).

Wo finden Sie weitere Informationen?

In meinem Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ finden Sie weitere Informationen und Hintergründe zu REITs und deren Kategorien. Es werden insgesamt 73 unterschiedliche Firmen betrachtet und deren Geschäftsmodell vorgestellt. Das Buch richtet sich an Einsteiger, die bei den klassischen REITs-Büchern zu viel Theorie vorfinden und praktische Ratschläge vermissen. Nachdem Sie über die Geschäftsmodelle, Chancen, Risiken und regionale Standorte der beinhalteten Immobilien gelesen haben, sollte es Ihnen leicht fallen, eine eigene und diversifizierte Asset Allocation mit REITs abbilden zu können.

Viel Spaß beim Lesen und Investieren wünscht der REITs-Atlas.