Agio und Disagio

Möchte man eine Immobilie kaufen oder bauen, kommt man in den meisten Fällen um eine Finanzierung nicht herum. Hier kann man sich aber auch Reits (Real-Estate-Investment-Trust) genauer anschauen (ein Reit ist ein Unternehmen an der Börse, was Eigentum – sei es Gewerbeimmobilien oder Grundstücke erwirbt, diese verwaltet und vermietet oder veräußert.)

Kommen wir zurück zur Immobilie… Hier spielt der Effektivzins, aber auch der Agio und Disagio eine wichtige Rolle – den hier entscheidet sich, ob man für einen Kredit mehr oder weniger bezahlen muss. In der Regel ist eine Agio Baufinanzierung die bessere Wahl. Aber auch bei Aktien, Anleihen und die erwähnten Reits können die beide Begriffe „Agio und Disagio“ eine wesentliche Rolle spielen.

Agio, Disagio und effektive Jahreszins – die Bedeutend bei der Geldanlage

Das Agio ist eine Gebühr, diese zahlt man zusätzlich zum Kaufpreis. Beim Disagio hat man einen Abschlag vom Nennwert … Agio ist ein Aufschlag und Disagio ein Abschlag! Schauen wir uns die Begriffe mal genauer an.

Der effektive Jahreszins

Der effektive Jahreszins wird in jedem Kredit und in der Baufinanzierung vermerkt, dieser zeigt die jährlichen Kosten für den Kredit. Im Normalfall wird dieser im Prozent angezeigt. In dieser Kennzahl werden die Bearbeitungsgebühren der Bank integriert. Deswegen sollte der effektive Jahreszins so gering wie möglich ausfallen.

Das Agio

Das Agio ist eine Art Gebühr – ein Aufgeld / Aufschlag, was auf den Kaufpreis oder auf den Kreditbetrag hinzugerechnet wird. Das Agio wird ebenfalls in Prozente angegeben. Diese Kosten werden aber einmalig bezahlt.

• Ein Beispiel mit einem Wertpapier: Kauft man eine Aktie für 100 Euro mit einem Agio von 3%. So würde man 103 Euro für das Wertpapier bezahlen müssen. Der Aufschlag auf den Nennwert würde in diesem Beispiel 3 Euro betragen.
• Ein Beispiel mit einem Immobilienkredit: Bei einem Agio von 3% bei einer Baufinanzierung, würde man nicht die 100% des Darlehens zurück zahlen, sondern 103%.

Das Disagio

Das Disagio ist das Gegenstück zum Agio und wird als Damnum / Abgeld betitelt. Hierbei handelt es sich um einen Abschlag vom Nennwert. Je höher das Disagio, desto kleiner fallen die monatlichen Zinszahlungen aus.

• Immobilienkredit: In der Baufinanzierung würde man mit einem Disagio nicht die 100% vom Darlehen erhalten (die volle Darlehenssumme muss allerdings zurück gezahlt werden). Zum Ausgleich für die vorausgezahlten Zinsen (Disagio) verringern sich die laufenden Zinszahlungen und somit die Monatsrate für den Kredit. Aber Vorsicht – viele Kredite mit Disagio sind am Ende teurer als ohne. Deswegen lohnt sich ein Disagio nur, wenn die Zinsen deutlich niedriger sind als bei den anderen Angeboten ohne Disagio (das Disagio ist für Kapitalanleger, die die Immobilie nicht selber bewohnen interessant, da sie es als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht können).
• Wertpapierhandel: Das Disagio wird beim Wertpapierhandel und Devisengeschäften interessant – Kauft man eine Anleihe oder Aktie mit einem Disagio von 3%, so bezahlt man den regulären Kaufpreis von 100 Euro (Beispiel aus Agio), aber erhalten tut man Anteile von nur 97 Euro. Der Abschlag vom Nennwert beträgt 3 Euro.

Agio & Disagio bei Reits

Ein Reit ist an der Börse notiert – diese verwalten und bewirtschaften Grundstücke sowie Immobilien. Wenn der Kurs vom Reit unterhalb vom NAV ist – handelt man mit Disagio (Abschlag), wenn der Kurs vom Reit aber oberhalb vom NAV ist – handelt man mit Agio (Aufschlag). Hier können Reits die mit Disagio gehandelt werden für Investoren eine Zusatzrendite erwirtschaften (der Kurs unter NAV ist wie ein Hebel auf die Dividende). Der NAV (Nettoinventarwert) wird aus dem Vermögen des Reits ermittelt (Gesamtwert der Immobilien abzüglich alle Verbindlichkeiten). Ein interessanter Beitrag hierzu: REITs – Börsengehandelte Immobilienanlagen.

Agio & Disagio – Zusammenfassung

Das Agio (Aufgeld / Aufschlag) sowie das Disagio (Abschlag / Abgeld) sind im Bereich Wertpapierhandel (Aktien / Anleihen) und Krediten sehr gebräuchlich. Agio und Disagio zeigen die Änderung des zu zahlenden Kaufpreises oder Kredit. Mit einem Agio zahlt man bei einem Kauf mehr bzw. erhöht die Rückzahlungssumme beim Kredit.

Mit einem Disagio bei einem Finanzierungskrediten bedeutet das Disagio, dass die Kreditsumme nicht in voller Höhe ausbezahlt wird – die Bank behält ein kleinen Teil der Summe bereits ein, damit die monatlichen Kosten für den Kredit kleiner ausfallen. Die Raten sind zwar kleiner, aber ein Teil der Zinsen wurde bereits im Vorfeld bezahlt – deswegen sollte man die  Finanzierungskredite mit Disagio gründlich prüfen, ob nicht ein Kredit ohne Disagio am Ende doch die günstigere Variante wäre. Das Agio ebenso das Disagio beziehen sich nur auf den Nennwert nicht auf die Zinsen.