Funds from Operations

Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) wird zur Berechnung des Cashflows aus den Geschäftstätigkeiten die Kennzahl Funds from Operations (FFO) herangezogen. Für das FFO werden die Abschreibungen und Amortisationen zu den Erträgen addiert, anschließend werden alle Gewinne vom Umsatz abgezogen. Für die Bewertung der Aktie von REITs sollte daher das FFO Verhältnis und nicht das EPS (Gewinn je Aktie) verwendet werden.

Die Immobilienunternehmen nutzen den FFO als Benchmark für die operative Ergebnisse. Daher ist der FFO eine wichtige Kennzahl für alle REITs, so kann man diese Unternehmen besser einschätzen wieviel Cash sie tatsächlich geniert haben.

Die Formel lautet: FFO = Nettoeinkommen + Abschreibungen + Amortisation – Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien.

Beispiel: Nettoeinkommen von 100.000 Euro, Abschreibungen von 20.000 Euro und Gewinn aus Immobilienverkäufen von 40.000 Euro. Dann wäre der FFO bei 80.000 Euro. Die REITs sind verpflichtet ihre Berechnungen für die Öffentlichkeit zu Verfügung zu stellen.

Der FFO ist nicht der operative Cashflow bei einem REIT. Der operative Cashflow bei den Immobilienunternehmen zeigt nur den Nettobetrag an, der aus dem regulären und laufenden Geschäftsbetrieb in das Unternehmen fließt.

Die Wichtigkeit für REITs: Mit dem FFO wird die tatsächliche Leistung des REITs ermittelt. Die REITs müssen ihre Anlageliegenschaften in einem bestimmten Zeitfenster mit den üblichen Abschreibungsmethoden abschreiben (Grundsatz nach GAAP). Wir wissen aber alle, dass die meisten Immobilien im Laufe der Zeit aber eher an Wert zu nehmen. Durch diese Minderung wird der Wert des REIIs ungenau. Deshalb ist es nötig die Abschreibungen und Amortisationen dem Nettoeinkommen (Nettoergebnis) dazu zu addieren, um dieses Problem zu lösen und dadurch das Unternehmen besser einschätzen zu können. Die Gewinne aus den Immobilienverkäufen werden dem FFO abgezogen, weil es keine wiederkehrende Einnahme darstellt.

Amortisation: Die erzielten Erträge (z.B. Mieteinnahmen) decken die Investition (Kauf einer Immobilie) ab. Eine Anschaffung einer Immobilie hat sich erst dann amortisiert, sobald die erwirtschafteten Erlöse durch die Anschaffung genau so hoch sind wie Anschaffungskosten. Gewinne werden erst nach dem sich die Investition amortisiert hat erzielt. Die Amortisation beschreibt daher die Rentabilität einer Investition!

Abschreibungen: Die Abschreibungsmethode „Lineare Abschreibung (§ 7 (4) ESTG)“ kann auf Neubauten aber auch auf gebrauchte und vermietete Immobilien angewendet werden. Immobilien die nach 1924 gebaut wurden beträgt die Höhe des Abschreibungssatzes 2 Prozent.